Para formalizar la compra de una vivienda necesitará, como mínimo, los siguientes documentos: su DNI o NIE en vigor, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad y las cargas del inmueble, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que la vivienda está al corriente de pago de cuotas. Si va a financiar la compra con hipoteca, el banco le solicitará además documentación acreditativa de sus ingresos y su historial crediticio. En Estate Legal Minds le acompañamos en la recopilación y verificación de toda esta documentación.
Compraventa e inversión
Los honorarios dependen de la naturaleza y complejidad del asunto. En una compraventa estándar, los honorarios suelen oscilar entre el 0,5 % y el 1 % del precio de la operación, aunque en nuestro despacho trabajamos con presupuestos cerrados que se pactan antes de iniciar cualquier gestión. Para litigios, el coste dependerá de la cuantía del procedimiento y de la instancia judicial. Siempre le informamos de forma transparente sobre todos los costes asociados, incluyendo tasas judiciales, aranceles notariales y registrales, para que no haya sorpresas.
Legalmente no es obligatorio contar con un abogado para firmar una compraventa ante notario. Sin embargo, es altamente recomendable. El notario da fe pública del acto, pero no asesora a ninguna de las partes de forma individual. Un abogado inmobiliario revisa el contrato, detecta cláusulas abusivas, verifica la situación registral y urbanística del inmueble y le protege frente a posibles problemas futuros como cargas ocultas, servidumbres no declaradas o defectos de titularidad. La inversión en asesoría legal es mínima comparada con el riesgo de adquirir un inmueble con problemas jurídicos.
Si compra una vivienda de segunda mano, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma; en el País Vasco oscila entre el 4 % y el 7 % del valor de la escritura. Si la vivienda es nueva, pagará el IVA (10 % con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además, debe considerar los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. Nuestro equipo le prepara un desglose completo de costes antes de la firma para que conozca el importe total de la operación.
Arrendamientos y comunidades
La actualización de la renta está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde la reforma de 2023, la actualización anual de la renta se limita al índice de referencia que publica el INE, que ha sustituido al IPC como referencia. Esto significa que el propietario no puede aplicar subidas arbitrarias. En contratos anteriores a la reforma, las condiciones pueden variar según lo pactado. Si tiene dudas sobre la legalidad de una subida de renta, nuestro equipo puede revisar su contrato y asesorarle sobre sus derechos.
Lo primero es intentar una solución amistosa mediante un requerimiento fehaciente (burofax). Si el inquilino no atiende al pago, puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, que incluye la reclamación de las rentas adeudadas. Este procedimiento se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia y, con la asistencia de un abogado, suele resolverse en un plazo de entre tres y seis meses. En Estate Legal Minds gestionamos estos procedimientos de principio a fin, incluyendo la redacción de la demanda, la representación en juicio y la ejecución del lanzamiento si fuera necesario.
Sí, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019, la comunidad puede acordar la limitación o prohibición del alquiler turístico con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible frente a terceros. Si usted es propietario y quiere destinar su vivienda a uso turístico, o si la comunidad está debatiendo esta cuestión, le asesoramos sobre los requisitos legales y las implicaciones de cada decisión.
Según el artículo 21 de la LAU, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda (cambiar un grifo que gotea, sustituir una bombilla, etc.) corren a cargo del inquilino. Si surge una discrepancia sobre quién debe asumir una reparación concreta, nuestro equipo puede analizar el caso y mediar entre las partes o, si es necesario, representarle judicialmente.
Litigios y procedimientos
El plazo varía según el partido judicial y la carga de trabajo del juzgado. En general, un desahucio por falta de pago puede resolverse en un plazo de tres a seis meses desde la presentación de la demanda si el inquilino no se opone. Si hay oposición, el procedimiento puede alargarse varios meses más. En el País Vasco, los plazos suelen ser algo más ágiles que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Nuestro equipo le informará de los plazos estimados en su caso concreto y trabajará para agilizar el proceso en la medida de lo posible.
La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene información esencial sobre un inmueble: quién es el titular, la descripción de la finca, las cargas que pesan sobre ella (hipotecas, embargos, servidumbres) y cualquier otra anotación relevante. Es un documento imprescindible antes de cualquier operación de compraventa, ya que permite verificar que el vendedor es realmente el propietario y conocer si existen limitaciones que puedan afectar a la transacción. Se puede solicitar presencialmente en el Registro o de forma telemática. Nosotros la obtenemos y la analizamos por usted como parte de nuestro servicio de due diligence.
Sí, el Código Civil español prevé la acción por vicios ocultos (artículos 1484 y siguientes). Si descubre defectos graves que no eran visibles en el momento de la compra y que hacen la vivienda impropia para su uso o disminuyen significativamente su valor, puede reclamar al vendedor dentro de un plazo de seis meses desde la entrega. En viviendas de nueva construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de garantía más amplios: un año para defectos de acabado, tres años para defectos de habitabilidad y diez años para defectos estructurales. Nuestro despacho le asesora sobre la viabilidad de su reclamación y le representa en el procedimiento judicial si es necesario.
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Nuestro equipo está disponible para resolver cualquier duda sobre derecho inmobiliario. Llámenos al +34 94 997 83 86 o escríbanos a [email protected].
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